איך לחשב תשואה אמיתית על נכס להשקעה

מודעות על נכסים להשקעה מציגות בדרך כלל תשואה מרשימה. אבל המספר הזה הוא לרוב תשואה ברוטו, לפני הוצאות. מה שנכנס לכם לכיס הוא תשואה נטו. במדריך הזה נפרט את כל ההוצאות הנסתרות, ונראה איך הן משנות את התמונה.

ההבדל בין ברוטו לתשואה נטו

ברוטו מחשבת רק שכירות מול מחיר. נטו מורידה את כל ההוצאות ומוסיפה למחיר את עלויות הקנייה. הפער ביניהן יכול להגיע לאחוז שלם ואף מעבר לכך. את החישוב הבסיסי הסברנו במדריך תשואה על דירה להשקעה.

הוצאות שמשקיעים שוכחים

עלויות קנייה: מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאות ושיפוץ ראשוני. הן מגדילות את ההשקעה הכוללת.

חודשים ריקים: גם בדירה טובה יש מעבר בין שוכרים. כדאי להניח חודש ריק בשנה או שנתיים.

תחזוקה ותיקונים: דוד, מזגן, צנרת וצבע בין שוכרים.

ניהול: חברת ניהול גובה אחוז מהשכירות. גם אם אתם מנהלים לבד, הזמן שלכם שווה כסף.

ביטוח: ביטוח מבנה ותכולה, וביטוח צד ג׳.

מס על השכירות: לפי המסלול שבחרתם. מידע מסודר באתר רשות המסים.

מימון: אם יש משכנתא, הריבית מורידה את התזרים. במקרה כזה בודקים גם את התשואה על ההון העצמי.

דוגמה לתשואה נטו

דירה במחיר 900 אלף שקל, ושכר דירה של 3,600 שקל בחודש. ברוטו: 43,200 ÷ 900,000, כ-4.8%. עכשיו מוסיפים 50 אלף עלויות קנייה, ומורידים 7,000 שקל הוצאות שנתיות ו-3,600 שקל לחודש ריק. נשארים 32,600 שקל בשנה על השקעה של 950 אלף. התשואה נטו יוצאת כ-3.4%.

איך משפרים תשואה נטו

• קונים במחיר נכון. ראו הערכת שווי דירה.
• משביחים כדי להעלות שכירות. ראו העלאת ערך הדירה.
• בוחרים שוכר טוב ומקצרים חודשים ריקים. ראו בחירת שוכר.
• בונים תמהיל משכנתא חכם שמקטין את הריבית.

למה ההבדל חשוב כל כך

שני נכסים עם אותה תשואה ברוטו יכולים להיות שונים מאוד בפועל. דירה ישנה דורשת תחזוקה רבה. באזור עם ביקוש חלש, הנכס עומד ריק זמן ארוך. ועד בית יקר מוסיף הוצאה קבועה. רק החישוב המלא חושף את ההבדלים האלה. לכן כדאי לבקש מהמוכר או מהמתווך את כל הנתונים: גובה הוועד, הארנונה, גיל המערכות בדירה והיסטוריית השכירות. עם הנתונים האלה תוכלו להשוות נכסים בצורה הוגנת, ולבחור את הנכס שבאמת מכניס כסף.

לסיכום

תשואה נטו היא המספר האמיתי של ההשקעה. כוללים בה את עלויות הקנייה, החודשים הריקים, התחזוקה, הניהול, הביטוח והמס. כך משווים נכסים בצורה הוגנת ומקבלים החלטות טובות.

רוצים שנחשב בשבילכם תשואה נטו על נכס? השאירו פרטים או התקשרו ל-08-6228822.