איך לחשב תשואה על דירה להשקעה בצורה נכונה

לפני שקונים נכס, כל משקיע שואל שאלה אחת: כמה הוא יכניס? התשובה היא תשואה על דירה להשקעה. החישוב פשוט, אבל הרבה אנשים טועים בו כי שוכחים הוצאות. במדריך הזה תלמדו לחשב גם תשואה ברוטו וגם תשואה נטו, עם דוגמה ברורה.

מה זה תשואה על דירה להשקעה

תשואה היא היחס בין ההכנסה השנתית מהנכס לבין המחיר ששילמתם עליו. היא מראה כמה אחוז מהכסף חוזר אליכם כל שנה מהשכירות. כך אפשר להשוות בין נכסים שונים, ובין נדל״ן לבין השקעות אחרות.

איך מחשבים תשואה ברוטו

תשואה ברוטו לוקחת בחשבון רק את השכירות ואת מחיר הדירה:

תשואה ברוטו = שכר דירה שנתי ÷ מחיר הדירה × 100

לדוגמה: דירה שעלתה מיליון שקל, ושכר הדירה בה 4,000 שקל בחודש. השכירות השנתית היא 48,000 שקל. לכן התשואה ברוטו היא 4.8%.

זה מספר טוב להשוואה מהירה. עם זאת, הוא לא מספר לכם כמה כסף באמת נשאר בכיס.

איך מחשבים תשואה נטו על דירה להשקעה

תשואה נטו מורידה מההכנסה את ההוצאות השוטפות, ומוסיפה למחיר את עלויות הרכישה:

• עלויות רכישה: מס רכישה, עורך דין, תיווך ושיפוץ ראשוני.
• הוצאות שנתיות: תחזוקה ותיקונים, ביטוח, ניהול הנכס וחודשים בלי שוכר.
• מס: מס הכנסה על השכירות, לפי המסלול שבחרתם.

אם בדוגמה שלנו ההוצאות השנתיות הן 8,000 שקל, ועלויות הרכישה 60,000 שקל, החישוב משתנה: 40,000 ÷ 1,060,000 × 100. התשואה נטו יוצאת כ-3.8%. זה המספר שחשוב באמת.

מה משפיע על תשואה על דירה להשקעה

שלושה דברים קובעים את התשואה: המחיר שאתם משלמים, שכר הדירה שאתם גובים וההוצאות שלכם. לכן קנייה במחיר נכון חשובה במיוחד. כך בודקים אם המחיר הוגן במדריך הערכת שווי דירה.

גם השבחה יכולה להעלות את התשואה. מטבח חדש או חלוקה לחדר נוסף מעלים את השכירות. קראו עוד על השבחת נכסים.

תשואה מול עליית ערך

תשואה מהשכירות היא רק חלק מהרווח. חלק נוסף מגיע מעליית הערך של הדירה לאורך השנים. משקיע חכם בודק את שניהם. נכס עם תשואה צנועה באזור עם פוטנציאל צמיחה יכול להיות השקעה מצוינת לטווח ארוך. כדאי לקרוא גם איך מזהים אזור מתפתח.

מס על הכנסה משכירות

בישראל יש כמה מסלולים למיסוי שכירות למגורים. כל מסלול משנה את התשואה נטו. את הכללים המלאים תמצאו באתר רשות המסים, וכדאי להתייעץ עם רואה חשבון.

לסיכום

תשואה על דירה להשקעה מחשבים בשני שלבים: ברוטו להשוואה מהירה, ונטו להחלטה. מכניסים לחישוב את כל העלויות, ובודקים גם את פוטנציאל עליית הערך. כך יודעים מראש אם העסקה משתלמת.

רוצים שנחשב בשבילכם את התשואה על נכס שאתם שוקלים? השאירו פרטים או התקשרו ל-08-6228822.