מי שקונה דירה להשקעה כשכבר יש לו דירה, משלם מס רכישה בשיעור גבוה. מס רכישה על דירה שנייה הוא אחת ההוצאות הגדולות בעסקה, ולכן חייבים לכלול אותו בתקציב מההתחלה. במדריך הזה נסביר כמה משלמים, מתי, ואיך מתכננים את זה נכון.
מה זה מס רכישה
מס רכישה הוא מס שהקונה משלם לרשות המסים בכל קנייה של נכס בישראל. גובה המס תלוי בשאלה אם זו הדירה היחידה שלכם, או דירה נוספת.
כמה משלמים מס רכישה על דירה שנייה
בדירה יחידה יש פטור על חלק מהמחיר, ולכן המס נמוך יחסית. בדירה נוספת אין פטור: משלמים 8% על רוב המחיר, ו-10% על החלק שמעל תקרה גבוהה. התקרות מתעדכנות מדי שנה, ואת הסכומים העדכניים מפרסמת רשות המסים, שם יש גם סימולטור לחישוב.
דוגמה לחישוב מס רכישה על דירה שנייה
על דירה להשקעה במחיר 1,200,000 שקל, מס הרכישה בשיעור 8% יוצא 96,000 שקל. זה סכום שצריך להיות זמין במזומן, כי הבנק לא מממן אותו במשכנתא. לכן הוא חלק מההון העצמי. ראו הון עצמי לדירה להשקעה.
מתי מדווחים ומשלמים
עורך הדין מדווח לרשות המסים על העסקה בתוך 30 יום מהחתימה. את המס משלמים בדרך כלל בתוך 60 יום. איחור גורם לריבית והצמדה, ולכן כדאי לתאם את התשלום מראש.
מס רכישה על דירה שנייה: מקרים מיוחדים
משפרי דיור: מי שקונה דירה חדשה ומוכר את הקודמת בתוך פרק הזמן שהחוק קובע, יכול לקבל חישוב כמו בדירה יחידה, ולפעמים החזר.
יורשים: דירה שקיבלתם בירושה משפיעה לפעמים על ההגדרה של דירה יחידה. כדאי לבדוק עם עורך דין.
בני זוג: החוק רואה בני זוג כיחידה אחת. דירה של אחד מהם נחשבת גם לשני.
איך מתכננים נכון
- מחשבים את המס עוד לפני שמציעים מחיר.
- מכניסים אותו לחישוב התשואה. ראו תשואה נטו על נכס.
- בודקים עם עורך דין אם יש הקלה שמתאימה לכם.
- משאירים מרווח לעלויות נוספות. ראו מה לבדוק לפני קניית דירה.
מדרגות מס רכישה 2026: עדכון נובמבר 2026
דירה נוספת: 8% על השווי עד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל הסכום הזה.
לשם השוואה, דירה יחידה: פטור עד 1,978,745 ₪, אחר כך 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪, ו-10% מעל לכך.
לדוגמה, על דירה נוספת במחיר 1,500,000 ₪ המס יוצא 120,000 ₪, ואילו על דירה יחידה באותו מחיר אין מס בכלל. מקורות: רשות המסים. הסכומים מתעדכנים, ולכן כדאי לוודא אותם לפני כל עסקה.
לסיכום
המס עומד על 8% מרוב המחיר, ומשלמים אותו מההון העצמי. מי שמחשב אותו מראש, בודק הקלות ומכניס אותו לתשואה, נמנע מהפתעות.
רוצים שנחשב בשבילכם את כל העלויות של העסקה? השאירו פרטים או התקשרו ל-08-6228822.
