השאלה הראשונה שכל משקיע מתחיל שואל היא כמה כסף צריך כדי להתחיל. התשובה תלויה במחיר הנכס, בסוג הרוכש ובעלויות הנלוות. במדריך הזה נפרט כמה הון עצמי לדירה להשקעה צריך בפועל, אילו הוצאות מצטרפות, ואיך מתכננים את זה נכון.
כמה מממן הבנק
בנק ישראל קובע תקרה לשיעור המימון במשכנתא. לדירה להשקעה התקרה היא בדרך כלל מחצית ממחיר הנכס. משמעות הדבר: על דירה שעולה מיליון שקל, הבנק יממן עד חצי מיליון, ואת השאר תביאו מהכיס. את ההנחיות המלאות מפרסם בנק ישראל.
מי שאין לו דירה בכלל מקבל שיעור מימון גבוה. לכן חלק מהמשקיעים קונים את הנכס הראשון כדירה יחידה ומשכירים אותה.
הון עצמי לדירה להשקעה: העלויות הנלוות
ההון העצמי לא מסתכם במקדמה. צריך להוסיף:
- מס רכישה: בדירה נוספת המס משמעותי. פירטנו את החישוב במדריך מס רכישה על דירה שנייה.
- עורך דין: בדרך כלל אחוז קטן ממחיר הנכס.
- תיווך: אם יש מתווך בעסקה.
- שמאות ופתיחת תיק משכנתא.
- שיפוץ ראשוני וריהוט בסיסי.
- קרן חירום: כמה חודשי החזר משכנתא בצד.
דוגמה לחישוב
נניח דירה שעולה מיליון שקל. מקדמה של 500 אלף, ועוד מס רכישה, עורך דין, שיפוץ וקרן חירום. בסך הכול הסכום הדרוש יכול לעבור את 600 אלף שקל, תלוי בגובה מס הרכישה ובמצב הדירה. זו הסיבה שחשוב לתכנן מראש ולא להסתפק במקדמה.
איך מגיעים להון עצמי לדירה להשקעה
אם הסכום עוד לא בידיים, יש כמה דרכים להגיע אליו: חיסכון מסודר, מימוש השקעות אחרות, שותפות עם משקיע נוסף, או מחזור משכנתא על נכס קיים. מי שמתחיל עם סכום קטן ימצא רעיונות במדריך השקעה עם הון עצמי נמוך.
טעויות שכדאי להכיר
- חישוב של המקדמה בלבד, בלי מס רכישה ושיפוץ.
- שימוש בכל הכסף בלי להשאיר כרית ביטחון.
- חתימה על חוזה לפני אישור עקרוני מהבנק.
לפני חתימה, כדאי גם לבדוק את הנכס עצמו. ראו מה לבדוק לפני קניית דירה.
לסיכום
הון עצמי לדירה להשקעה כולל מקדמה של כמחצית מהמחיר, ועוד מס רכישה, עלויות נלוות וקרן חירום. תכנון מוקדם מונע הפתעות ומאפשר לקנות בביטחון.
רוצים לבדוק כמה הון אתם צריכים לנכס שאתם שוקלים? ייעוץ המשכנתא שלנו עושה את החישוב איתכם. אפשר גם להשאיר פרטים או להתקשר ל-08-6228822.
