מיסוי נדל"ן בישראל – כל מה שמשקיע חייב לדעת

לפני שנכנסים לעסקת נדל"ן, חשוב מאוד להבין את נושא המיסוי. המסים חלים על קנייה, החזקה ומכירת נכס, ועשויים להשפיע באופן משמעותי על הרווח הסופי מההשקעה. במדריך זה נסביר בשפה פשוטה את סוגי המסים המרכזיים, מי חייב לשלם אותם, ואילו הטבות או פטורים עשויים לעמוד לרשותכם כמשקיעים.

מס רכישה

מס רכישה הוא מס שמוטל על כל רוכש נכס מקרקעין בישראל. שיעור המס נקבע לפי שווי הדירה, מטרת הרכישה (דירה יחידה או נוספת), ומעמדו של הרוכש (תושב ישראל, עולה חדש, נכה ועוד).
משקיע שרוכש דירה שניה ומעלה ישלם מס רכישה גבוה משמעותית – לרוב החל מ-8% משווי הדירה.
עבור דירה ראשונה, ישנו מדרג מס מדורג, המאפשר פטור או תשלום מס נמוך על חלק מהסכום.
מומלץ לבדוק בכל עסקה את מדרגות המס העדכניות באתר רשות המיסים.

מס שבח

מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח ממכירת דירה (ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות).
בדרך כלל, מי שמוכר דירת מגורים יחידה, עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח – בתנאים מסוימים (לדוג' החזקה בדירה במשך 18 חודשים לפחות).
משקיעים שמוכרים דירה שנייה או יותר, או דירה להשקעה, ישלמו מס שבח בשיעור של 25% מהרווח הריאלי.
חשוב לשמור קבלות על הוצאות שיפוץ, עורך דין, תיווך – כי ניתן לקזז אותן מהשבח.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס שנדרש לשלם לרשות המקומית כאשר חלה השבחה משמעותית של ערך הנכס בעקבות אישור תוכנית בניה, הקלה או שימוש חורג. שיעור ההיטל הוא לרוב 50% משווי ההשבחה. הוא נגבה בדרך כלל בעת מכירת הנכס, או בעת קבלת היתר בניה.

מס על דמי שכירות

מי שמשכיר דירה למגורים זכאי (נכון להיום) לפטור ממס על הכנסות משכירות עד תקרה מסוימת (סביב 5,600 ש"ח לחודש – יש לבדוק סכום עדכני).
אם הכנסות השכירות עולות על התקרה, ניתן לבחור בין תשלום מס של 10% מההכנסה (בלי קיזוז הוצאות) לבין מס רגיל לפי מדרגות מס הכנסה (כולל קיזוז הוצאות).
במקרה של השכרת נכס מסחרי – כל ההכנסה חייבת במס, ללא פטור.

הוצאות מוכרות למשקיע נדל"ן

משקיעים רבים אינם מודעים לכך שניתן לקזז מהשבח (בעת המכירה) או מההכנסה מהשכירות, הוצאות רבות: שיפוץ, תיווך, עורך דין, שמאות, ריבית על משכנתא (בחלק מהמקרים), ועוד. שמרו תמיד את הקבלות!

פטורים והקלות מס

• דירה יחידה: זכאות לפטור או הקלה במס רכישה ובמס שבח.
• עולה חדש, נכה, נפגע פעולות איבה: זכאים להקלות במס רכישה.
• העברת דירה לקרוב משפחה: במקרים מסוימים תיתכן הקלה או פטור ממס.
• השקעות באזורים מסוימים בארץ: לעיתים המדינה מעניקה הקלות מס לאזורים מתפתחים.

האם חייבים ייעוץ מקצועי?

החוקים והתקנות משתנים לעיתים קרובות, ויש חשיבות עצומה להתייעץ עם עורך דין או רואה חשבון המומחה במיסוי נדל"ן. ייעוץ מקצועי עשוי לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ואף יותר – ולמנוע תשלומי מס מיותרים.

סיכום

הבנה מעמיקה של מיסוי נדל"ן היא קריטית להצלחת כל השקעה. אל תתפשרו על בדיקה מוקדמת, תכנון מס נכון וליווי מקצועי – כך תשמרו על הרווחים שלכם ותימנעו מהפתעות לא נעימות. צוות ישראטופ כאן לכל שאלה, ליווי וייעוץ אישי – צרו קשר!