כיצד בודקים תשואה צפויה על נכס להשקעה? המדריך לחישוב תשואה אמיתית

לפני שנכנסים לעסקת נדל"ן – במיוחד אם המטרה היא השקעה – חשוב לדעת מראש מהי התשואה הצפויה. חישוב נכון של התשואה יעזור לכם להעריך האם ההשקעה באמת משתלמת, להשוות בין נכסים ולבנות תכנון פיננסי חכם. במדריך הבא תמצאו הסבר פשוט, דוגמאות וטיפים חשובים שיעזרו לכם לקבל החלטה טובה יותר.

מהי תשואה על נכס נדל"ן?

תשואה היא מדד פיננסי שמבטא את היחס בין הרווח השנתי מהשקעה (בדרך כלל מהשכירות) לבין ההון העצמי שהושקע ברכישת הנכס. ככל שהתשואה גבוהה יותר – ההשקעה משתלמת יותר (בהשוואה להשקעות אלטרנטיביות).

כיצד מחשבים תשואה שנתית ברוטו?

החישוב הפשוט ביותר הוא:

תשואה שנתית (%) = (סך דמי השכירות השנתיים ÷ מחיר הנכס) × 100

למשל: דירה שנרכשה ב־1,200,000 ש"ח ומניבה שכירות של 4,000 ש"ח בחודש (48,000 ש"ח בשנה) – התשואה השנתית:

48,000 ÷ 1,200,000 × 100 = 4%

איך בודקים תשואה נטו?

תשואה נטו לוקחת בחשבון גם את כל ההוצאות הנלוות להשקעה: מס רכישה, שיפוצים, תחזוקה, תיווך, ביטוח, מיסוי שנתי, ריבית על משכנתא, עמלות ניהול נכס, ולעיתים גם חודשים ללא שוכר.

תשואה נטו (%) = (הכנסה שנתית מהשכירות – כל ההוצאות השנתיות) ÷ סך ההשקעה הכוללת × 100

כאן נדרש לאמוד היטב את כל ההוצאות הצפויות, כדי לקבל תמונה מדויקת של הרווח האמיתי.

מה חשוב לבדוק כשמחשבים תשואה?

• מחיר הרכישה הכולל: כלול גם מס רכישה, עו"ד, שמאות, שיפוץ, ריהוט – לא רק מחיר הדירה עצמו.
• הכנסה משכירות: בדוק מה גובה השכירות הממוצע לאזור ולסוג הנכס. השווה בין עסקאות אמתיות ולא רק מודעות.
• תקופות ריקות: שמור על מרווח בטחון (למשל – חודש אחד בשנה ללא שוכר).
• הוצאות שוטפות: ועד בית, ארנונה (אם רלוונטי), תיקונים, ביטוח, ניהול נכס – יש לכלול בהערכה.
• מיסוי על הכנסה מהשכירות: בדוק האם תצטרך לשלם מס על דמי שכירות והאם יש פטור/הקלות.

דוגמא לחישוב תשואה נטו:

משקיע רכש דירה ב־1,000,000 ש"ח, שילם מס רכישה, עו"ד ושיפוץ בעלות כוללת של 80,000 ש"ח.
ההכנסה השנתית מהשכרת הדירה היא 42,000 ש"ח.
הוצאות שנתיות: 4,000 ש"ח תיקונים, 1,200 ש"ח ביטוח, 2,500 ש"ח ועד בית וארנונה.
סה"כ ההוצאה על הנכס: 1,080,000 ש"ח.
ההכנסה נטו: 42,000 – (4,000+1,200+2,500) = 34,300 ש"ח.
תשואה נטו: 34,300 ÷ 1,080,000 × 100 = כ-3.17%

השוואה בין נכסים שונים

אל תסתפקו רק בתשואה הגבוהה ביותר – בדקו גם את רמת הסיכון, הסיכוי לעליית ערך, איכות הדיירים, אפשרות למכור בקלות ועוד. לעיתים תשואה מעט נמוכה באזור איכותי משתלמת יותר מהשקעה מסוכנת באזור פחות יציב.

ומה עם עליית ערך עתידית?

עליית ערך הנכס (השבחה) היא בונוס – אך לא מומלץ לבנות עליה בחישוב הראשוני. השקיעו במקום בו גם השכירות וגם הערך העתידי נראים אטרקטיביים, אך בנו את ההחלטה בעיקר על התשואה השוטפת.

סיכום

חישוב תשואה צפויה הוא כלי מרכזי למשקיע חכם. זכרו לבדוק גם את הנתונים הקטנים, להשוות נכון ולהיעזר באנשי מקצוע במידת הצורך. רוצים עזרה בבדיקת כדאיות של נכס? צוות ישראטופ כאן בשבילכם, עם ידע, ניסיון וליווי אישי בכל עסקת נדל"ן.