התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לאחת ההזדמנויות הבולטות בשוק הנדל"ן הישראלי. אם אתם שוקלים השקעה בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי – זה הזמן להבין מה היתרונות, מהם הסיכונים, ולמי זה באמת מתאים. במאמר זה נעשה סדר בשאלות החשובות ביותר, ונסביר איך מזהים פרויקט משתלם.
מהי התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית היא תהליך במסגרתו מבנים ישנים (בדרך כלל שנבנו עד שנות ה-80) עוברים שדרוג מהותי: חיזוק, הרחבה, שיפוץ ולעיתים אף הריסה ובנייה מחדש. בישראל יש שתי מסגרות עיקריות להתחדשות עירונית: תמ"א 38 (חיזוק מבנה קיים מפני רעידות אדמה, תוספת קומות ושיפוץ חזית) ופינוי בינוי (הריסת בניינים ישנים והקמה של פרויקט חדש לגמרי במקומם).
למה משתלם להשקיע בפרויקט של התחדשות עירונית?
1. פוטנציאל לעליית ערך משמעותית: דירה בפרויקט התחדשות עירונית שווה לרוב הרבה יותר מדירה ישנה באותו מיקום.
2. סטנדרט בנייה גבוה: דירות חדשות, מרפסות, חניה, מעלית, ממ"ד – כל אלו הופכים את הנכס למבוקש הרבה יותר.
3. ביקוש ער בשוק: דירות חדשות במרכזי ערים, במתחמים מבוקשים ובקרבת תחבורה ציבורית, מושכות קונים ושוכרים איכותיים.
4. אפשרות כניסה להשקעה בשלבים מוקדמים: מי שנכנס לפני תחילת העבודות – נהנה ממחיר נמוך משמעותית ויכול להרוויח יותר.
האם יש סיכונים?
כמו בכל השקעה, גם כאן ישנם סיכונים:
1. עיכובים ובירוקרטיה: תהליכים בעיריות, ועדות תכנון, וועד הבית – לעיתים אורכים שנים.
2. סיכון יזמי: פרויקטים שנתקעו עקב בעיות כלכליות, חוסר ניסיון או חילוקי דעות בין הדיירים ליזם.
3. חוסר ודאות לגבי לוחות זמנים: לעיתים עוברות 5-7 שנים ויותר עד קבלת הדירה החדשה.
4. שינויים רגולטוריים: מדיניות הממשלה והעיריות עשויה להשתנות, להשפיע על היתרי בנייה, היטלים ומסים.
מה לבדוק לפני שמצטרפים לפרויקט?
- זהות היזם: בחרו יזם מנוסה, אמין, עם היסטוריה של פרויקטים מוצלחים.
- בדיקת תב"ע והיתרי בנייה: ודאו שהפרויקט אכן אושר, שיש לו היתר או שהוא בתהליך מתקדם.
