בשנים האחרונות שוק הנדל״ן בישראל חם מאד, קצב עליית המחירים עולה בשל הביקושים. לצד כל זאת, ישנן שלל הזדמנויות שיאפשרו לנצל את השוק החם ולייצר הכנסה גבוהה. משקיעים בעלי הון עצמי, וגם כאלו שמעוניינים להחזיק בנכס ללא הון עצמי משמעותי, עושים הכול כדי להיכנס לשוק.
כולנו מכירים את המונח נכס להשקעה. נכס מניב שנרכש לתקופה ארוכה לצורך השכרה. ההשקעה במקרה זה היא חד פעמית והשכרת הנכס מאפשרת לייצר הכנסה קבועה מדמי שכירות. אך ישנה אופציה נוספת ומהירה יותר, המאפשרת לייצר הכנסה מעסקת השבחה או בשמה השני עסקת פליפ / אקזיט.
מהי עסקת השבחה?
בניגוד לעסקת נכס מניב, עסקת השבחה נעשית לתקופה קצרה. בעסקה מסוג זה רוכשים נכס, משביחים אותו ומוכרים ברווח. העסקה מהירה מאד ויכולה להתבצע בתוך כמה חודשים בודדים. עסקאות מסוג זה מאפשרות להגדיל את ההון העצמי הקיים באופן משמעותי ובתקופה קצרה. השבחת נכס מסוג זה נעשית באמצעות שיפוץ. לא תמיד יש צורך בשיפוץ מאסיבי, במקרים רבים שיפוץ קוסמטי קל יאפשר לדירה ישנה להיראות מצוין ולהפוך לאטרקטיבית הרבה יותר.
התשואה על ההשקעה
המדד הכלכלי בכל עסקת נדל״ן הוא גובה התשואה. ככל שהתשואה גבוהה יותר כך העסקה מוצלחת יותר. את התשואה מחשבים באופן יחסי לעלות ההשקעה. דהיינו, ביחס לסכום שהושקע בצירוף הריבית והעלויות הנלוות של השבחת הנכס. התשואה מחושבת באחוזים. אם נעשה השוואה מהירה, התשואה עבור נכס להשקעה נעה בסביבות ה 4%. בעוד התשואה עבור עסקת השבחה ממוצעת עומדת על כ 15%.
איתור עסקת השבחה
כדי לדעת עם נכס מתאים לעסקת השבחה יש להגיע עם כל הידע הנדרש. הצלחת העסקה ופוטנציאל הרווח טמון בכמה פרמטרים משמעותיים. בראש ובראשונה יש לאתר נכס הנמכר במחיר נמוך ממחיר השוק. אם זה בשל הצורך בעסקה מהירה או בשל מצבו הישן של הנכס. נכסים ישנים באזורי ביקוש הם בעלי פוטנציאל תשואה גבוהה. בשל ההצע הנמוך באזורים אלו הנכס יימכר מהר יותר ובמחיר גבוה ממחיר השוק. אך יש לקחת בחשבון כי בשל הביקוש איתור נכס כדאי להשקעה יכול לקחת זמן רב יותר.
מה חשוב לדעת לפני שניגשים לעסקת השבחה?
- לבחון את האזור- הביקוש לדירות במדינת ישראל נחשב לגבוה. אך יש אזורים טובים יותר ופחות. כדי לבצע את העסקה במהירות האפשרית יש לעשות עבודת שטח מקדימה ולבדוק בתוך כמה זמן נמכרות דירות דומות באזור. כך יהיה ניתן להעריך את זמן המכירה הצפוי.
- בדיקת המחירים של הנכסים הנמכרים באזור- כדי לבחון את כדאיות ההשקעה חשוב לדעת באיזה מחיר יהיה ניתן לתמחר את הנכס המשודרג. לשם כך, יש לבצע השוואה באותה נקודת זמן לתמחור דירות משודרגת באותו גודל ועם אותם מאפיינים.
- בדיקת מומחה – במקרים מסוימים מומלץ לבצע בדיקת מומחה ליסודות, לתשתיות השונות כדי לקבל המלצות מה כדאי לשפר לפני השיפוץ על מנת שהעסקה תהיה כדאית.
- עלויות- אחד הפרמטרים החשובים בבחינת כדאיות השקעה הם העלויות. בעסקה מסוג זה ישנם עלויות בגין שיפוץ הנכס. לכן חשוב לבצע הערכה מקדימה של העלויות ולקבל מראש הצעת מחיר מכמה ספקים. בנוסף במידה ונלקחה הלוואה יש לחשב את הריבית כהוצאה נוספת. ההמלצה היא שמחיר הנכס כולל כל ההוצאות יעמדו על 70% ממחיר המכירה הרצוי.
מה חשוב לקחת בחשבון?
המצב הרצוי בעסקת השבחה הוא להגדיל את כמות ההון העצמי בזמן קצר. מדובר בהשקעה המוגדרת כסולידית בגלל מצב השוק והביקוש הגבוה. יש לעסקאות השבחה יתרונות רבים וברורים אך בנוסף לכל זאת יש לקחת בחשבון שיבושים אפשריים. כדוגמת עיכוב בזמן השיפוץ. בישראל כמו בישראל דברים נוטים להימרח, בעלי מקצוע לא תמיד מדייקים בזמנים וההערכות שניתנות לא תמיד נכונות. בנוסף לכך, זמן המכירה יכול להתארך. במצב כזה, חלק מהמוכרים מוכנים להתפשר על המחיר ולהוזיל אותו מהמחיר. בחישוב הסיכון על ההשקעה יש לקחת בחשבון שככל שההשבחה אורכת יותר זמן כך הסיכון גדל.
איך לבצע עסקאות השבחה חכמות?
משקיעים רבים מעוניינים לנצל את ההזדמנויות ששוק הנדל״ן המקומי מציע ולבצע עסקאות השבחה מהירות ורווחיות. אך חשוב לעשות זאת בצורה נכונה. כדי להקטין את אי הוודאות ולבצע עסקאות מסוג זה באופן בטוח ורווחי יש להיעזר בליווי של אנשי מקצוע. אנשים שמתמחים בעסקאות השבחה מגיעים עם ניסיון וידע רב באמצעותו ניתן להקטין באופן משמעותי את הסיכון ולגשת לעסקה מוכנים החל משלב זיהוי ההזדמנות ועד למכירת הנכס ברווח הרצוי.
