אנחנו מכירים את המונח "מכירה מוקדמת" מעולמות תוכן שונים. כרטיסים להופעות מוזיקה ואירועי ספורט, מכירת מכשירי סלולר או מכשירים טכנולוגיים מתקדמים אחרים, מכירת מכוניות חדשות ועוד. גם בנדל"ן נהוג לעשות פרי סייל. קבלנים רבים מבצעים מכירות מוקדמות כחלק מתהליך השיווק של המוצר. אנחנו בחברת ישראטופ יזמות נדל"ן עוזרים לכם לדעת והאם מתי לקנות דירה להשקעה בפרי סייל.
משקיעי נדל"ן מחפשים דרכים כיצד להפוך את ההשקעה שלהם למשתלמת בכל דרך אפשרית. לא רק דרך רכישת נכס אטרקטיבי במחיר משתלם, אלא גם בבחירת מועד בו רכישת הנכס תהיה זולה יותר.
אחת האופציות שעומדות לרשותם של משקיעים, היא קניית דירה להשקעה מקבלן בפריי סיל. מדובר על שיטה ידועה לשיווק נכסים חדשים על ידי קבלנים. הרבה משקיעים מתלבטים בשאלה, האם נכון להשקיע ברכישת נכס במכירה מוקדמת, כפי שמציע הקבלן, בשביל להפחית את עלויות הרכישה. אנחנו בישראטופ עוזרים לכם לקבל החלטה נכונה.
קניית דירה להשקעה מקבלן בפריי סיל – מה זאת אומרת בפועל?
פריסייל של דירות נעשה עוד לפני שמתחילים בתהליך בניית הפרויקט במטרה למכור כמות מסוימת של נכסים ממנו, כשהבונוס לרוכשים הוא, סכום הרכישה נמוך מאוד ביחס למחיר הסופי של הנכס אחרי שבנייתו מסתיימת.
לכאורה, שני הצדדים מרוויחים מכך:
מצד הקבלן – מרוויח בכך שהוא מצליח למכור נכסים ויכול להתחיל בתהליך הבנייה, בידיעה שהוא לא צריך לשווק את כל הפרויקט, יש לו יכולת כלכלית להוציא אותו לפועל, כמו כן, הוא יכול לשווק מעתה את הפרויקט על ידי כך שישנם כבר רוכשים לכמות מסוימת של נכסים.
מצד המשקיע – הוא יכול ליהנות מרכישה במחיר נמוך יותר מערך הנכס הסופי. מה שיכול לעזור לו לייצר רווח. הוא גם יוכל להשכיר את הנכס מהיום הראשון ללא שום עיכובים.
רכישת דירה בפרייסיל מקבלן – האם זה באמת משתלם?
ניתן לחלק את התשובה לשאלה האם משתלם באמת לרכוש דירה להשקעה בפרייסיל מקבלן, למספר חלקים. הם יתנו את התשובה המלאה והמורכבת, גם אם היא לא חד משמעית.
מצד אחד, קיימים מספר בעיות עם רכישה בשלב זה:
- העובדה שהקבלן מוכר נכסים בשלב זה, לא אומר שיש לו תוכניות בניה מסודרות, היתר בנייה או כל דבר אחר שיכול ללמד כיצד הנכס ייראה בסיום התהליך. הוא מחזיק בקרקע, אך זה לא מבטיח דבר לגבי בניית הנכס.
- בהמשך לנקודה הקודמת, אין לוח זמנים מוגדר לסיום הפרויקט ולקבלת מפתח לנכס. מאחר ואין תוכניות מסודרות ואין היתר בנייה ובטח לא התחלה של בנייה, הרי שגם אין מועד רשמי מתי תהליך הבנייה יסתיים ויהיה אפשר לקבל את הנכס. באופן תיאורטי זה יכול לקחת שנים ארוכות.
- מאחר ואין תוכניות ואין לוח זמנים מוגדר, הרי שהמשקיע איננו יכול להרוויח מההשקעה שלו במשך תקופה ארוכה. גרוע מכך, יכול להיות שההשקעה תישחק. היום הוא משלם על הנכס סכום נמוך מתוך ציפייה שבעתיד הוא יוכל להשכיר את הנכס ולהחזיר את ההשקעה, אבל יכול להיות שהמצב בשוק או אפילו המצב באזור בו הנכס ממוקם, ימנע ממנו למצוא שוכרים. אין לו שום מדד לבחון האם ההשקעה משתלמת או לא.
- גם אם הקבלן נהנה ממימון דרך מכירת נכסים וכן מימון בנקאי לביצוע הפרויקט (בדרך כלל שני הדברים שלובים זה בזה), אין וודאות שהוא יוכל לעמוד בתנאי הפרויקט ולסיים אותו. זה יכול לפגוע באיכות ההשקעה.
- פריסייל נעשה דרך אמצעי שיווק שונים. זה מפתה ומעורר עניין, אך להבדיל משיווק מוצרים אחרים, כאן מדובר על מוצר ששווה מאות אלפי שקלים ואי אפשר לראות אותו עד שהוא נבנה.
מצד שני, ישנם יתרונות מסוימות ברכישת נכס בפרייסיל:
- על פי הערכות, רכישת נכס בפרייסיל מפחיתה את העלויות בשלושים אחוז.
- אם מדובר על מבנה במקום פופולארי, מקום שיש בו ביקוש לדירות בהשכרה, אזי משתלם לרכוש, גם אם זה אומר שהמשקיע יחכה מספר שנים עד שיקבל את הנכס.
- רכישה בשלב מוקדם, יכולה להתאים למי שהתכוון לרכוש נכס במבנה וחושש שאחרים יעשו זאת לפניו.
למי זה יכול להתאים?
לא לכל משקיע רכישת דירה בפרייסיל יכולה להתאים. זה מתאים לקהלים מאוד ספציפיים:
- משקיעים שיש להם כיסים עמוקים ויכולים לחכות מספר שנים עד שהם יקבלו את הדירה (למשל, משקיעים שיש להם כבר נכסים להשקעה ומעוניינים לרכוש עוד אחד).
- משקיעים שיש להם מקום מגורים ולא מתכוונים להשתמש בדירה למגורים בזמן הקרוב.
- במקרים בהם ניתן לבצע שינויים בנכס על פי התאמה אישית.
- מי שמכיר את השוק, יודע איך הוא עובד ורוכש נכס בפריסייל אצל חברה מוכרת.
- נכון לבצע את העסקה רק אחרי שבוחנים את כל ההיבטים שלה. החל משאלות משפטיות, חוזה, היתרים, השקעה וכל פרט אחר.
לסיכום
בשביל לבצע עסקה של רכישת נכס בפריסייל, יהיה נכון להשתמש בגורם מקצועי שמבין בהשקעות נדל"ן בכלל ובפרט במקרים של רכישות דירות מקבלן בפריסייל.
בשביל זה אנחנו כאן. הצוות של ישראטופ השקעות נדל"ן, מציעים לך את כל המעטפת הרלוונטית בשביל לקבל את המענה המתאים לרכישת נכס להשקעה בפרייסיל. צרו איתנו קשר ונשמח לעמוד לרשותכם.
שאלות נפוצות:
איך אפשר למדוד איכות השקעה של רכישת נכס בפריסייל?
זה עלול להיות בעייתי, מאחר ואי אפשר לדעת בדיוק איך הנכס ייראה ואיך הוא יהיה בנוי. עם זאת, אפשר להשתמש בנתונים שונים ולבחון אל מול תנאי השוק ואל מול מקרים דומים. יש לקחת בחשבון, מאחר וייקח כמה שנים עד שבניית המבנה תושלם, אז ייתכנו שינויים בנתונים ובמסקנות.
כיצד קבלן שלא קיבל היתר בנייה יכול למכור נכס ואיזו בטחונות הוא נותן למשקיעים?
בעיקרון, ברגע שיש לקבלן קרקע הוא יכול להתחיל ולשווק אותה, מתוך כוונה שבעתיד הוא יוכל לקבל היתר בנייה וכן להציג לבנק נתונים כספיים שיאפשרו לו לקבל מימון לבניית נכס. קבלנים לא נוהגים לרכוש קרקע לפני שהם מוודאים שתהיה להם אפשרות לקבל היתר בנייה עליה. לכן זה הגיוני וטבעי.
כמובן שבתהליך חתימת החוזה מול המשקיע, הם מספקים בטחונות וערבויות שאכן יוכלו להוציא את הפרויקט לפועל והמשקיע יקבל את הנכס שרכש בסופו של דבר.
כמה זמן נמשכת מכירה מוקדמת בדרך כלל ותוך כמה זמן צריך להחליט אם לרכוש את הנכס?
מכירה מוקדמת לא נמשכת כל העת אלא תקופת זמן מוגבלת. אחת הסיבות לכך היא לייצר מצב בו ניתן לשווק רכישה של הנכס בשלב מוקדם, והאפקט השיווקי יושג רק אם תהיה הגבלת זמן. בדרך כלל זה נמשך מספר שבועות, מתוך הנחה שהרוכשים הפוטנציאליים צריכים את הזמן להחליט. מוטב לא לקבל החלטה בפזיזות אלא רק אחרי התייעצות עם אנשי מקצוע.
איך ישראטופ עוזרת בתהליך ההשקעה?
אנחנו בחברת ישראטופ מספקים למשקיעים את כל המעטפת המקצועית, הן בשביל לבדוק האם ההשקעה משתלמת מבחינה עסקית והן מבחינה משפטית. אנחנו בוחנים את ההשקעה, מודדים אותה בכלים מקצועיים ומייעצים למשקיעים כיצד לפעול על בסיס הנתונים והניתוחים.
